6 rủi ro cần biết khi mua đất không có sổ đỏ

Cơ bản chỉ vì chủ quan, thiếu kiến thức về pháp luât đất đai, nên nhiều khách hàng chấp nhận mua đất chưa có sổ với giá rẻ và kỳ vọng sẽ hợp thức hóa được phần đất này trong tương lai. Nhưng luật vẫn luật, điều cơ bản nhất để cấp sổ đỏ cho mảnh đất của Anh chị đó là việc chứng minh nguồn gốc đất, tùy vào từng trường hợp cụ thể về thời gian sử dụng mà cơ quan có thẩm quyền xét duyệt sẽ quyết định cấp hay không cấp sổ đỏ. Vậy, trước khi đến được kỳ vọng đó, người mua sẽ đối mặt với 6 rủi ro khi mua đất không có sổ đỏ:

1. Khó xác minh nguồn gốc đất

Ngoài thông tin về chủ sở hữu, sổ đỏ còn là căn cứ quan trọng để người mua kiểm tra các thông tin liên quan đến mảnh đất định mua như: Loại đất, mục đích sử dụng, thời hạn sử dụng... Ví dụ muốn mua đất để xây nhà ở thì phải chọn đúng đất thổ cư; các thông tin như đất có đang vướng quy hoạch, lộ giới hay không cũng đều được thể hiện trên sổ đỏ để người mua nắm được.

Do đó, chưa có sổ đỏ đồng nghĩa với việc mảnh đất bạn mua không được xác minh nguồn gốc rõ ràng. Không loại trừ khả năng bên bán cố tình "ém" thông tin khiến bạn mua phải mảnh đất có nguồn gốc bất hợp pháp, đất lấn chiếm, vướng tranh chấp, dính quy hoạch, thậm chí đã có quyết định thu hồi.

2. Có thể không được cấp phép xây dựng

Trong hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng nhà ở phải có "bản sao một trong những giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai". Vì vậy, đất không có sổ đỏ sẽ rất khó để xây mới, cải tạo hoặc sửa chữa nhà ở trên đó. 

Trường hợp ngoại lệ, đất không có sổ đỏ mà muốn được cấp phép xây dựng nhà ở thì người dân phải có 1 trong 12 loại giấy theo Nghị định 53/2017/NĐ-CP, ví dụ như: Giấy tờ về đất đai đối với trường hợp được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất từ sau ngày 01/7/2004 nhưng không có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai; các loại giấy tờ đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất nhưng chưa được cấp Giấy chứng nhận...

3. Khó thực hiện được các thủ tục pháp lý liên quan

- Nhập hộ khẩu: Khi không có sổ đỏ, người dân sẽ rất khó thực hiện các thủ tục pháp lý khác liên quan đến nhà đất như làm sổ hộ khẩu trên chính mảnh đất đã mua. Việc không có sổ hộ khẩu còn kéo theo những rắc rối khác trong quá trình xin việc làm hay đăng ký nhập học cho con cái... 

- Vay ngân hàng: Ngoài ra, Theo Khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013, người dân được thế chấp quyền sử dụng đất để vay vốn ngân hàng khi đáp ứng đủ 4 điều kiện sau đây:
+ Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ)
+ Đất không có tranh chấp
+ Đất trong thời hạn sử dụng
+ Quyền sử dụng đất không bị kê biên để đảm bảo thi hành án
Như vậy, trong trường hợp có nhu cầu vay vốn ngân hàng, người dân không thể thế chấp đất nếu không có sổ đỏ. 

4. Khó bán lại

Đất chưa có sổ đỏ mua vào dễ nhưng bán ra lại khó, vì tiềm ẩn nhiều nguy cơ và tính an toàn không cao. Vì vậy nếu sau này người dân muốn chuyển nhượng mảnh đất chưa có sổ đỏ thì sẽ gặp không ít khó khăn. Kể cả khi tìm được một khách hàng giống mình trước đây, chấp nhận mua mảnh đất này thì những rắc rối chưa chắc đã khép lại. 

Đất không đầy đủ giấy tờ pháp lý thường sẽ bị người mua ép giá, người dân có thể phải chấp nhận bán tháo, bán lỗ nếu không muốn rơi vào cảnh ở không được, bán cũng chẳng xong. Trong trường hợp đất đã chuyển nhượng nhưng rơi vào tranh chấp, bạn cũng vô tình bị kéo vào cuộc với tư cách là người liên quan. Việc khai báo thông tin thửa đất với cơ quan chức năng, thậm chí ra tòa làm chứng về vụ tranh chấp đất… chắc chắn sẽ khiến bạn tốn kém cả về thời gian, tiền bạc và công sức.

5. Không được công chứng hợp đồng

Luật Đất đai quy định khi chuyển nhượng đất, tài sản gắn liền với đất các bên phải công chứng hoặc chứng thực hợp đồng. Tuy nhiên, đất không có sổ đỏ đồng nghĩa với việc không có giấy tờ, tài liệu làm căn cứ cho công chứng viên thực hiện thủ tục công chứng. Hợp đồng mua bán bằng giấy tay không qua công chứng khi đó không có giá trị pháp lý và nếu sau này có xảy ra tranh chấp, người mua không có căn cứ để bảo vệ quyền lợi cho mình. 

6. Không được bồi thường khi bị thu hồi đất

Theo Khoản 1 Điều 74 Luật Đất đai, người sử dụng đất được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất nếu đáp ứng đủ 2 điều kiện:
- Đang sử dụng đất không phải là đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm
- Có sổ đỏ hoặc đủ điều kiện để được được cấp sổ đỏ mà chưa được cấp

Căn cứ quy định trên, chỉ trừ khi đất đủ điều kiện để được cấp sổ đỏ mà chưa được cấp thì mới được bồi thường khi bị thu hồi. Tuy nhiên, việc chứng minh đất đủ điều kiện cấp sổ đỏ nhưng chưa được cấp cũng là một quá trình tốn nhiều công sức, thời gian. Người sử dụng đất cần chuẩn bị các giấy tờ liên quan và chờ đợi cơ quan có thẩm quyền xác minh hồ sơ, cấp sổ đỏ cho mảnh đất nếu hồ sơ đủ điều kiện.
Có thể bạn quan tâm: Cách kiểm tra hồ sơ pháp lý của dự án đất nền

Vậy phải làm gì khi mua đất chưa có sổ đỏ?

Bước 1: Để hạn chế rủi ro có thể xảy ra, người mua cần tìm hiểu về thông tin nguồn gốc mảnh đất như:
- Xem có phải đất thổ cư hợp pháp hay không.
- Có thuộc diện đất lấn chiếm không? 
- Đất có nằm trong quy hoạch hay không? 
- Khi xây dựng nhà có bị cơ quan có thẩm quyền ra quyết định cưỡng chế tháo dỡ không? 
- Hiện tại, nhà đất có bị tranh chấp với các chủ thể khác không?

Người mua có thể tìm hiểu ở hàng xóm xung quanh và đồng thời liên hệ xác minh những thông tin này qua cán bộ phụ trách xây dựng, địa chính của UBND xã, phường nơi có đất. Nếu mảnh đất có vấn đề thuộc một trong các trường hợp này thì việc mua bán có độ rủi ro rất cao.

Bước 2: Người mua cần kiểm tra giấy tờ tùy thân của bên bán. Nếu bên bán đã có vợ hoặc chồng thì hợp đồng đặt cọc mua bán phải có sự tham gia của cả hai vợ chồng. Yêu cầu người bán giao bản chính các giấy tờ về nguồn gốc nhà đất (nếu có).

Bước 3: Hợp đồng cọc
Nếu đã lỡ trót duyên và quyết định mua đất không có sổ đỏ thì theo các chuyên gia, người mua cần thực hiện:
- Làm hợp đồng đặt cọc, ghi rõ các điều khoản về cam kết của người bán, bồi thường khi không thực hiện cam kết. 
- Giấy ủy quyền quản lý, sử dụng, định đoạt để khi thửa đất có đủ điều kiện cấp sổ người mua có thể tự mình đứng ra chủ động thực hiện thủ tục.(thực tế giấy tờ này hầu như không được thực hiện giữa các bên)
Giấy tờ chuyển nhượng nên có hai người hàng xóm làm chứng và có thể yêu cầu bên bán điểm chỉ bằng ngón trỏ phải vào hợp đồng. Việc thanh toán thực hiện tại ngân hàng hoặc yêu cầu bên bán viết giấy biên nhận tiền.

Không có nhận xét nào:

Được tạo bởi Blogger.